Parceria Público Privada em desacordo com a legislação, falta de transparência no edital de licitação com consequente subavaliação do imóvel e indício de direcionamento, consórcio vencedor tendo como sócia uma servidora do Município e licenças ambientais possivelmente irregulares foram quatro dos 11 pontos obscuros apontados pela juíza Milene de Carvalho Henrique para determinar, nesta terça-feira, 23 de abril, a imediata suspensão do contrato firmado entre a Prefeitura de Araguaína e a empresa “Via Lago Empreendimentos Imobiliários S/A”, em dezembro de 2018, para a construção de um empreendimento no Complexo de Turismo e Negócios e, em troca, construir um centro administrativo municipal também no local.
Titular da 2ª Vara de Feitos da Fazenda e Registros Públicos da Comarca de Araguaína, a magistrada estipulou o prazo de 20 dias para a Prefeitura apresentar contestação e determinou ainda, na ação popular movida por Paulo Antônio Pereira Machado contra o Paço Municipal, a suspensão de qualquer obra referente à implantação do referido empreendimento, “salvo benfeitorias necessárias, bem como qualquer pagamento com base no referido contrato, até ulterior deliberação judicial”.
PPP irregular
Em sua argumentação, após analisar os atos administrativos da Prefeitura, entre os quais o Chamamento Público de Manifestação de Interesse (PMI), que antecedeu o processo licitatório, a juíza Milene de Carvalho Henrique entendeu que o contrato pelo qual a prefeitura transferira o domínio (alienara) da área pública de cerca de 69,9 mil metros quadrados, avaliada em cerca de R$ 60 milhões) na região conhecida como Via Lago, não se trata de parceria público-privada.
Segundo ela, o PMI tem por finalidade, entre outras ações, a apresentação de projetos para subsidiar a administração pública na estruturação de empreendimentos objetos de concessão ou permissão de serviços públicos, de parceria público-privada, de arrendamento de bens públicos ou de concessão de direito real de uso. “Diferentemente, apreendo, no caso concreto, ao menos nessa fase inicial do processo, que a destinação final do negócio em voga (a dita alienação condicionada), não se enquadra em nenhuma das hipóteses anteriores, tidas como regra geral para o manejo do PMI, ou seja, a licitação ocorreu totalmente dissociada da destinação do PMI”, arrematou a juíza, lembrando que parceria público-privada é o contrato administrativo de concessão, na modalidade patrocinada ou administrativa, e que ambas envolvem prestação de serviço público, não cabendo a aplicação de PPP em casos de exploração econômica exclusivamente pela iniciativa privada, sem a participação da Administração Pública.
Imóvel subavaliado
A magistrada também estranhou o fato de o PMI não trazer a informação de que a Prefeitura entregaria a área de 60.978,70 m2 totalmente pronta para a imediata construção, ou seja, que os eventuais licitantes receberiam a área – até então um buraco alagado na parte do Lago – com todo o aterro, desassoreamento e obras de contenção (construção de diques) realizadas com recursos do Município (R$ 11 milhões).
Para ela, é bastante provável que a avaliação do bem no estado em que efetivamente será entregue ao vencedor da licitação, pronto para edificação, será em valor superior ao preço médio de R$ 400,00 o metro quadrado, ressaltando ainda o fato de a área ficar na região mais valorizada da cidade.
E lembrou ainda que a segunda cláusula do Contrato nº 006/2018 informa a avaliação do metro quadrado construído em R$ 5,5 mil. “O próprio Município dá subsídios de que a área foi subavaliada, visto que incide aí uma valorização de 1.275% no metro quadrado construído”, diz a juíza em sua decisão, alertando para o fato de que no próprio relatório da Comissão Especial da Secretaria Municipal de Desenvolvimento, nomeada para analisar o PMI, foi sugerido que deveria haver outras avaliações da área por entes oficiais (Caixa Econômica Federal ou Banco do Brasil), mas que o procedimento só foi feito pelo corpo técnico da própria Prefeitura Municipal de Araguaína. E questionou se de antemão a Prefeitura já sabia que iria realizar às suas expensas o preparo do terreno.
“Será que essa não foi uma das circunstâncias cruciais para que apenas uma empresa (ABL PRIME LTDA) manifestasse interesse no PMI e depois na Concorrência Pública 008/2018? Vou mais além, será que a empresa que se apresentou como interessada tinha conhecimento prévio que o terreno seria entregue pronto para construção, a despeito de tal informação não constar dos editais?”
Sócia-servidora e empresa em quitinete
Em sua decisão, a magistrada também chamou a atenção para o fato de uma das empresas que formam o consórcio vencedor da licitação ter como sócia uma servidora que fazia parte dos quadros do Município de Araguaína à época do PMI e da licitação. “Nesse esquadro, entendo, de toda sorte, que a verificação da existência de servidora do Município incluída no quadro societária de empresa fere norma prevista na Lei de Licitações, bem como no próprio edital.”
E considerou também estranho o fato de a DCCA Administração e Gestão Imobiliária Ltda, com maior participação no consórcio vencedor da licitação, com 48%, e com capital declarado de R$ 40,3 milhões, ter como sede uma quitinete, em rua esburacada e sem nenhuma identificação. E estranhou ainda o fato de a empresa ter sido aberta no dia 23 de agosto de 2018, apenas dois meses antes da licitação.
Risco de dano ambiental
A juíza destacou também o Relatório de Vistoria nº 048/2018, realizado pelo Centro de Apoio Operacional de Urbanismo, Habitação e Meio Ambiente (Caoma) em dezembro de 2018. Juntado pela parte autora da ação popular, o relatório aponta a existência de irregularidades nas licenças ambientais referentes ao empreendimento, lembrando que há previsão da construção de centro administrativo municipal, shopping center, hotéis e restaurantes na área e alerta que os estudos ambientais realizados não contemplam e/ou explicitam a utilização desta área para tal finalidade.
Além disso, tais obras não encontram respaldo na legislação vigente quanto à utilidade pública e/ou interesse social. Desta forma, ainda que fosse possível, a Prefeitura não obteve e/ou realizou os estudos ambientais necessários, como licenças ambientais pertinentes, e encerra sugerindo “a imediata paralisação das obras para que se busque regularizar os devidos estudos de impacto ambiental e licenças, tudo na tutela do meio ambiente”.
Ao analisá-lo, a magistrada afirmou estar adotando o relatório do Caoma juntado aos autos “apenas como mais um dos indícios de irregularidades para o meu convencimento quanto ao acerto da suspensão do empreendimento imobiliário nesta fase do processo; assim, deixo claro que as irregularidades apontadas no relatório do órgão técnico poderão ser objeto do devido contraditório e ampla defesa por parte do requerido, em momento processual próprio para se apurar ou sanar as irregularidades apresentadas”.
Prazos e expectativas
O prazo de cinco anos para elaboração de projetos e construção do centro administrativo municipal e de 20 anos para complexo que inclui shopping center, hotel, entre outras edificações, também foi objeto de levantamento da juíza Milene em sua decisão. “O mais intrigante é que a empresa vencedora pode de imediato, a partir da assinatura do contrato e formalização da escritura pública, transferir/comercializar frações ideais do terreno a terceiros”, afirma, ao analisar o parágrafo único da cláusula sexta do contrato e observar ainda que, além da formalidade contratual de inserir cláusula de reversão e desalienação na escritura e aplicação de multa, a única garantia efetiva que o Município teve foi a caução prestada no valor de R$ 100.000,00 exigida no edital para apresentação de proposta. “Em contrapartida, vejo que a empresa vencedora poderá de pronto negociar lotes/frações do terreno por valores facilmente superiores aos cem mil reais caucionados, pois repito, a área objeto da licitação está situada na região mais valorizada de Araguaína.”
Por fim, ao analisar a cláusula sete do referido contrato, a magistrada Milene de Carvalho Henrique se permite avaliar que “o empreendimento imobiliário a ser desenvolvido nesta cidade, a depender dos reais interesses dos envolvidos no negócio e não apenas no discurso de autoridade que se propaga, pode não se traduzir em desenvolvimento e geração de empregos a curto e médio prazo como espera a população, e o tão sonhado shopping pode demorar – em tese – até 20 anos para ser concluído”.
Confira a decisão aqui.
Texto: Marcelo Santos Cardoso / Foto: Divulgação
Comunicação TJTO
